是否降？降多少？怎么降？开发商消费者各有想法

    ■专家称广州楼市正步向理性

　　在地产专家看来，2008年楼市游戏的复杂程度已超过以往：一方面，在通货膨胀的情况下，市场的预期未必悲观，房地产作为人们抵御通货膨胀的有效方式，仍有可观的需求；另一方面，市场的观望气氛达到了历年顶点，各方"博弈心态"泛滥。

　　去年10月以来，广州楼市从狂热趋冷以至霜冻。循着广州房价近半年的走向，人们发现，在市场过热骤冷的煎熬下，包括广州及周边城市楼市的降价行为开始混乱，渐渐呈现一种市场迷局：楼市供求的真实状态到底如何？何为广州合理的房价区间？
 
　　冷静的市场观察人士指出，可能是对前期不理性市场的一种反弹性报复，市场在趋冷后呈现出一种更为复杂的过冷不理性，"博弈心态"泛滥---是否降价，降多少，怎么降，开发商之间、开发商与消费者间，开始了一种前所未有的心理博弈。但这种不理性，最终伤害的却可能是整个市场，及所有相关人的利益。

　　非理性赌博色彩趋浓

　　事实上，对于房价的涨落，每个人都有不同的看法。没买房的自然希望不要涨得太快，买了房的当然不愿看到自己的财产贬值；而拿了便宜地块与拿地王的开发商降价意愿就不同，房企实力强的自然底气就足。关键是找到一个市场认可的平衡点，这就是购房者愿意承受的价格。

　　但是，在过去的一年，这种定价规律被完全打破了，面对天天不断上涨的房价，负责新盘定价的营销人员居然手足无措，某楼盘销售总监向记者诉苦："定低了老板会骂，定高了怕吓跑消费者，无奈之下只能实行'海鲜价'，每天根据周边房价来做调整，标出不同的价格。"这也间接影响到人们对房价走向的预期。于是，在一片惶恐中，买房者纷纷追涨，又反过来给开发商把价格推高提供了底气。

　　终于，去年"十一"房贷新政出台后，追高的博弈游戏结束了，但接下来却是房价下探游戏的博弈。10月起，广州楼价停止了猛涨的势头，与此同时，成交量连连缩减，房价连连下跌。消费者和开发商，在迷惘观望的同时，展开了心理较量。
　　不希望楼价暴涨暴跌

　　调查显示，到2002年底，广州有83.7%的居民家庭拥有自己的住房。截至2004年上半年，广州市100户居民家庭平均拥有住房数量业已高达117套。

　　有专家分析，这组数据反映出，目前广州确实还存在着一些人同时拥有多套住房，而另一些人却"居无寒舍"的状况。即使相比世界先进发达国家，广州人的住房私有率仍名列前茅。房价猛跌，对于这大多数拥有住房的人而言就意味财产贬值。

　　一位在番禺买了房子的赵女士说，虽然是自住的，又不是卖，房价涨不涨关系不是很大，但也不愿看到房子贬值，"现在投资渠道不多，买房子一来是居住，二来就是为了保值"。

　　市民张先生认为，每个城市经济发展了，市政管理配套上去了，房价升高是自然的。他认为，"最佳的状态是平稳上涨。像去年那样的涨法，没房的人自然发愁，其实有房的人也同样担心，这种非理性的暴涨，就像股市那样不会长远，必然会摔下来。上世纪90年代初广州楼价曾一度飙升至过万元，结果金融风暴后一度跌至三四千元，足足用了六七年时间才恢复元气。"

　　市民盼房价回归理性

　　一个关于合理房价的企盼，越来越显现在很多人的心头。

　　怎样的房价才合理？有地产研究机构报告分析，经过头四个月降价促销后，部分板块商品房已经探明置业者价格承受力区间，如珠江新城各盘主流均价在18000-20000元之间，荔湾老城区主流均价区间在13000-15000元已获成交支持。

　　不过，不少市民对此并不认同。老西关张伯说，虽然目前市区房价普遍过万元，如果政府推出更多限价房，满足首次置业的刚性需求，市场供应量上去了，解决了供求矛盾，房价自然就涨不起来，因此他劝准备买房结婚的儿子还是再等一等，他预计最迟八九月份房价就会再降，理由是限价房在年底会有更多推出。

　　广东省情调查研究中心近期的调查显示，受访者普遍认为，去年经济过热，楼价飙升过快，今年应回归理性水平。接近七成的受访者认为房价会跌，其中有17.5%认为会大跌。13.41%的受访者认为会保持稳定，只有5.27%的受访者认为房价会升。此次调查的对象皆为有房族，其中明确表示有再次购房计划的占11.73%；选择"观望，有可能买"的占29.46%；表示"因房价太高不买"的占17.6%。

　　一位地产行家说，开发商与消费者的市场博弈从未停止过，关键是怎样做到理性。"五一"小黄金周可能是决定今年房价走势的关键节点，甚至可能是一个标志性的分水岭，双方的博弈也在这个月达到高峰。从种种迹象看来，市场的确正步向理性。
　　■楼市博弈

　　发展商---

　　顺势应变 积极调价推货

　　市场监测显示，"五一"可售量近4万套，但实际推出货量为3.4万套，可见部分发展商采取了分批推售策略，试探客户反应，并尽力在局部形成卖方市场。但由于整体供应货量充足，呈现向买方市场转变的态势，市场竞争激烈。

　　尽管此次黄金周假期缩短，但仍有107个楼盘进行广告投放，投放费用达9000万元，较去年"五一"增长28％。可以看出，发展商希望借"五一"良机催暖楼市，促进成交。
 
　　价格方面，多数发展商也积极顺应市场形势，调整价格策略。新推货定价尽力向置业者心理预期价位靠拢，不少余货较多的楼盘则推出了特价单位，促进置业需求释放。

　　置业者---

　　观望为主 有人考虑出手

　　监测显示，今年"五一"，人气相较前4个月大幅提升，远强于去年"十一"。不过，有研究部报告指出，虽然主流置业者已摆脱前期观望心态，重新开始置业考虑，但由于对入市时机尚不能清晰判断、供应充足选择空间较大等多方面原因，多数置业者决策仍显迟疑，且各层次置业者心态差异明显。

　　偏重自住的置业者，对"五一"楼市关注度较高，对各楼盘推出的优惠措施和降价信息反应敏感，或积极出手置业或密切关注市场走势等待时机入市，其中首次置业者心态迫切；偏重投资的置业者，对市场关注度一般，且鉴于后市房价中期升值可能性不大，目前入市意愿不强烈，对"五一"期间各盘优惠措施表现冷静；高端置业者，亦非本次"五一"主流客源，虽对拥有稀缺城市资源的产品升值或保值潜力看好，但对促销措施不敏感，鉴于近期市场仍处于震荡调整期，"五一"并非入市良机。

　　■楼价高低 各有说法

　　商家

　　应该区分来看 有的三万也不为过

　　保利集团副总经理胡在新告诉记者，从他们监控的情况来看，目前购楼的市民用于自住的占七成以上。投资客占的比例虽然比较少，但总的来说他们还是比较强劲，特别是在高端盘和特色盘上，在这些盘上投资比例会略高。投资客一般会对物业品质作出一定的衡量，但更多关注还是它的增值潜力。居住型买家把房屋当成一个消费品，更看重于房屋的品质，但不管是自住型买家还是投资型买家都是根据房屋的品质和定价来选择的。

　　他指出，目前楼市怎样的价格才算合理应该区分来看。比如，珠江新城核心区域的产品越来越珍贵，将来卖到三万一平方也不为过，而像花都区域的房屋就算卖四五千一平方他也觉得贵。均价多少作为经济研究和政府参考价还可以，对于买家来说，他们都是很精明的，总是能够找到最有价值、最具升值潜力的房子。

　　专家

　　主流买家嫌贵 大幅降价或有危机

　　寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同说，在去年十月之前购房投资的占大部分，自住的相对会比较少。但就近几个月来看，投资性买家数量大幅度减少，他估计目前投资性买家数量占买家总数量不超过一成。这主要是由于投资环境变了，自从去年年底国家实行二套房贷新政以来，投资性买家受到了一定的限制，出现了大量撤场的现象，甚至有的投资者还被套牢。另一个重要的原因是由于房价比较高，高房价使得投资者对房价增值前景有所担心，继续投资可能出现入不敷出的现象，资金回报低也会使得投资失去了价值，因此目前支撑楼市的主力应该是自住型买家。

　　从中产阶层这个主流购买群体来看，目前房价偏高，降价还没有到位。但从经济的角度来看，如果房价进行大幅下降的话，可能会使金融业和房地产业出现危机，从而导致经济危机。因此对于什么价位才是合理价位这个问题，他也比较矛盾。不过总的来说，楼市适当的回暖或保温也是一件很重要的事。

　　市民

　　楼价仍然偏高 合理价位不好确定

　　家住陵园西路附近的张先生认为，广州目前购楼中，自住型买家要比投资型买家多很多。"首先，房子最主要的功能就是满足人的基本居住需求，这点就决定自住型买家一定会比投资型买家多；其次，由于去年年底国家实行二套房贷新政，使得投资门槛提高了，投资型买家数量开始减少；最后，从去年年底以来，广州楼市持续低迷，价格持续下跌，房屋增值的可能性不大，而且大多数投资者都是买涨不买跌的。"

　　"楼市的合理价格相对于已买楼的和未买楼的人来说都是不同的，已经买楼的人总是希望楼价上涨，而未买楼的则希望楼价持续下跌。"张先生说，但总的来说，楼价合不合理要看它是否满足自住型买家的心理价位，合理的楼价能够释放市民的需求，提高楼市的成交量，使楼市趋于理性。具体合理价位是多少不好确定，因为这还要参考整个经济环境，其中还包括物价水平和消费的收入等等因素，不过就目前的楼价来说还是有点偏高。

　　行家点评楼市博弈

　　保利地产代理市场部总经理吴定金：

　　楼市近来出现部分回暖，但看楼的人要比买楼的人多很多，主要是由于目前的楼价与他们的心理价位还存在一定的差距。有不少开发商采取了促销让利的策略，使得楼价出现了小幅度的下滑，但总的来说幅度还不是太大，主要是在低水平徘徊。

　　"五一"期间有的开发商还准备了一些楼盘让市民预购，这种做法主要是要对市民进行摸价，了解他们的心理价位，他们的做法还是比较谨慎的。

　　满堂红地产研究部总监龙斌：

　　楼市在调整了半年以后出现了一定程度的回暖，看楼的人增加了，成交量有所上升。这主要是由于以下三个原因：一是目前有的开发商现金压力过大，不得不采取降价的手段来实现资金回笼；二是由于不同的开发商对楼市的看法不一，有的开发商预计楼市会持续低迷的就采取了促销的手段，有的看好楼市接下来发展的则保持原价；三是在供应量集中的地方和郊区，为了更好地吸引买家，它们降价的幅度也会比较大。预计后市楼价也不可能会很快回升，但估计到了今年第四季度的话就该会比之前好很多。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬

　　开发商上个月采取了比较合理的促销手段，使得楼市出现了回暖。要预测接下来楼市的发展应该要参考五月这个黄金月，总的来说接下来的楼市价格可能会持续走低，成交量也会出现一定的上升，因为目前的楼市的成交量还未达开发商的期待值，而且部分投资客还未真正进场。