观点提要

　　2004年全国房地产开发仍然保持较快增长势头，投资总额达13158亿元，同比增长28.1%，比2003年回落1.6个百分点；投资增速呈逐月下降趋势。

　　分投资类别看，结构性矛盾进一步加剧。2004年商业营业用房投资增长最快，住宅投资和办公楼投资其次，经济适用房投资出现2002年以来首次负增长。投资的地区分布呈现东部比重减小，中西部的比重增大的趋势；但中部投资增速加快，西部呈下降趋势。2004年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，土地开发和土地购置增速均呈现大幅回落的趋势。

　　全年房地产开发到位资金中，国内贷款比重大幅下降，其他渠道资金增长迅速，由于其他渠道中相当部分是购房首付款，因此在房地产开发资金来源中，银行信贷仍是主要渠道，房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变。

　　2004年商品房施工面积、销售面积和竣工面积同比增速依次降低，竣工面积同比增幅回落最大，空置面积出现负增长。施工面积140451万平方米，比上年增长19.2%，增幅回落6.8个百分点；其中，新开工面积60414万平方米，同比增长10.4%，增幅回落18.1个百分点；竣工面积42465万平方米，同比增幅仅为2.1%，增幅回落19.4个百分点；销售面积38232万平方米，同比增长13.7%，增幅回落15.4个百分点。全年商品房平均销售价格呈加速上涨之势。

　　为了抑制固定资产投资和房地产投资过快增长，国家采取了一系列的调控措施，包括将房地产开发（不含经济适用房项目）的自有资金比例从20%及以上提高到35%及以上；土地市场治理整顿期间，暂停审批农用地转非农建设用地等。2005年房地产业将继续在政府宏观调控中发展。房地产投资增速将进一步放缓，融资更趋向多元化，土地市场更加规范，建设用地增量控制更为严格。而随着居民收入不断增强，对住宅的需求不断增加，特别是伴随经济体制改革和住房制度改革，住房作为资产的观念逐步形成，2005年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。

报告目录

　　第一章　房地产业发展概述
　　　一、房地产业定义、分类和特征
　　　　 （一）房地产和房地产市场
　　　　 （二）房地产业及分类
　　　　 （三）我国房地产业的基本特征
　　　二、房地产业发展的周期性
　　　　 （一）房地产业周期性波动的必然性
　　　　 （二）房地产周期的特征
　　　　 （三）房地产周期的实证分析
　　　三、房地产业在国民经济中的地位和作用
　　　　 （一）房地产投资是固定资产投资的重要组成部分
　　　　 （二）提高住房水平，调整居民家庭资产结构
　　　　 （三）拉动消费需求，促进国民经济增长
　　　　 （四）扩大就业，推进农村城镇化
　　　　 （五）引导和影响相关产业发展
　　　　 （六）房地产业仍将是国民经济的支柱产业
　　　四、目前我国房地产业存在的主要问题
　　　　 （一）法规建设滞后
　　　　 （二）房地产市场体系不健全
　　　　 （三）房地产金融体系不完善
　　　　 （四）部分房地产领域的市场化程度低
　　　　 （五）住宅产业化推进滞后
　　　五、2004年我国房地产业发展概述

　　第二章　房地产业发展环境
　　　一、宏观环境对房地产业的影响
　　　　 （一）宏观经济持续快速增长的影响
　　　　 （二）物价水平变动的影响
　　　　 （三）收入增长的影响
　　　　 （四）利率调整的影响
　　　　 （五）城镇化发展的影响
　　　　 （六）国内资本市场的影响
　　　　 （七）国际资本市场的影响
　　　二、法律法规环境
　　　　 （一）2004年房地产业重要法律法规评述
　　　　 （二）现行房地产业法规体系存在的问题
　　　三、政策环境
　　　　 （一）2004年房地产相关政策
　　　　 （二）2004年房地产政策效果评述
　　　　 （三）2005年房地产发展政策取向
　　　四、房地产业监管体制
　　　　 （一）我国房地产业的监管体制
　　　　 （二）现行监管体制中存在的问题

　　第三章　房地产市场供给
　　　一、土地开发及土地购置
　　　　 （一）土地开发、投资及购置情况
　　　　 （二）土地市场存在的问题
　　　二、房地产开发
　　　　 （一）房地产开发投资情况
　　　　 （二）房地产开发规模与开、竣工情况
　　　三、房地产市场供给结构
　　　　 （一）区域结构
　　　　 （二）品种结构
　　　　 （三）城镇住宅建设情况
　　　　 （四）经济适用住房情况
　　　四、房地产市场供给预测
　　　　 （一）影响房地产市场供给的主要因素
　　　　 （二）房地产供给发展趋势和预测

　　第四章　房地产市场需求
　　　一、2004年房地产市场需求状况
　　　　 （一）需求总量
　　　　 （二）需求结构
　　　　 （三）需求特征分析
　　　二、房地产市场需求预测
　　　　 （一）影响房地产需求的主要因素
　　　　 （二）房地产需求发展趋势
　　　　 （三）房地产市场需求量预测

　　第五章　房地产市场供需平衡分析和未来发展趋势
　　　一、房地产市场供需平衡分析
　　　　 （一）一、二、三级房地产市场供求平衡状况
　　　　 （二）主要房地产细分商品供求平衡
　　　二、2004年房地产价格分析
　　　　 （一）2004年房地产价格水平和特点
　　　　 （二）房地产价格形成机制
　　　　 （三）房地产价格走势及市场发展预测

　　第六章　房地产投融资分析
　　　一、投资规模及结构
　　　　 （一）投资总量
　　　　 （二）投资增长速度
　　　　 （三）投资的区域结构
　　　　 （四）投资的品种结构
　　　二、房地产融资分析
　　　　 （一）房地产融资渠道
　　　　 （二）房地产融资渠道单一原因分析
　　　　 （三）房地产融资渠道多元化发展趋势

　　第七章　重点城市房地产市场发展状况
　　　一、北京
　　　　 （一）房地产开发投资
　　　　 （二）房地产需求
　　　　 （三）现房市场供求均衡及房地产价格
　　　　 （四）期房市场供求均衡及房地产价格
　　　　 （五）二手房市场发展状况
　　　　 （六）房屋租赁市场发展状况
　　　　 （七）投资环境分析
　　　二、上海
　　　　 （一）房地产开发投资
　　　　 （二）房地产供给
　　　　 （三）房地产需求
　　　　 （四）二三级市场状况
　　　　 （五）房地产价格
　　　　 （六）2005年上海房地产市场发展趋势
　　　三、天津
　　　　 （一）房地产开发投资
　　　　 （二）房地产供给
　　　　 （三）房地产需求
　　　　 （四）房地产价格
　　　四、重庆
　　　　 （一）房地产开发投资
　　　　 （二）房地产供给
　　　　 （三）房地产需求
　　　　 （四）房地产价格
　　　　 （五）存量房市场
　　　　 （六）2005年重庆房地产市场展望
　　　五、杭州
　　　　 （一）房地产开发投资
　　　　 （二）房地产需求
　　　　 （三）二手房交易情况
　　　　 （四）2005年杭州房地产市场展望
　　　　 （五）2005年杭州楼市热点区域
　　　六、成都
　　　　 （一）房地产投资
　　　　 （二）房地产供给
　　　　 （三）房地产投资资金来源
　　　　 （四）房地产需求
　　　　 （五）房地产价格